一、物(wù)业管理(lǐ)收费及物(wù)业管理(lǐ)行业存在的主要问题
从近年来接到的投诉物(wù)业收费的举报情况看，物(wù)业收费的问题主要集中在以下几个方面：一是是收取装修押金；二是强制服務(wù)并收费；三是收费及代收费不公示、公示不规范；四是服務(wù)不到位等。其实，物(wù)业管理(lǐ)收费所暴露的问题，很(hěn)大层面上源于物(wù)业管理(lǐ)本身存在诸多(duō)问题。
从业人员素质参差不齐，服務(wù)不到位。由于物(wù)业公司基层员工工资收入较低，不能(néng)吸引那些有(yǒu)管理(lǐ)经验的物(wù)业管理(lǐ)人才，有(yǒu)相当一部分(fēn)物(wù)业公司的人员队伍与物(wù)业管理(lǐ)要求有(yǒu)较大差距。有(yǒu)的物(wù)业公司為(wèi)了节省工资开支，甚至雇佣老弱病残人员看门值班、打扫卫生，文(wén)化程度与专业水平普遍较低，服務(wù)不到位。
物(wù)业管理(lǐ)角色错位，定位有(yǒu)偏差。很(hěn)多(duō)物(wù)业公司都是从开发商(shāng)手中直接接管小(xiǎo)區(qū)，与业主虽然签订了前期物(wù)业服務(wù)合同，但相互之间的职责和权利不明，这样以来，物(wù)业公司要么收了钱不办事，要么办了事收不到钱，長(cháng)期以往积累了许多(duō)矛盾。而真正意义上的物(wù)业公司应该是由业主委员会聘请，是為(wèi)业主服務(wù)的，是业主的管家和公仆，二者的关系从本质上讲是一种契约关系。可(kě)现实情况并非如此，有(yǒu)的物(wù)业公司和业主的角色发生错位，把”物(wù)业管理(lǐ)“变成”强制管理(lǐ)”， 将自己凌驾于业主之上，忽视了业主的权益，个别物(wù)管企业甚至巧立名目，多(duō)收费、少服務(wù)，质价不符。
二、原因分(fēn)析
物(wù)业法规政策宣传力度不够。法律法规缺乏及时有(yǒu)效地宣传和普及，部分(fēn)业主对此根本不了解，尤其是一些老旧小(xiǎo)區(qū)，有(yǒu)的业主甚至有(yǒu)些思想仍停留在原有(yǒu)的福利住房的意识中，对物(wù)业企业的各项服務(wù)需要收费认识不足；有(yǒu)的认為(wèi)物(wù)业公司与业主是管理(lǐ)和被管理(lǐ)的关系；有(yǒu)的认為(wèi)业主与物(wù)业公司是”主人”与＂仆人”的关系等等，这些误解导致物(wù)业公司在开展工作中有(yǒu)一定难度。事实上，在物(wù)业管理(lǐ)中，物(wù)业公司受委托对物(wù)业实施管理(lǐ)，為(wèi)业主提供服務(wù)，并合理(lǐ)收取费用(yòng)，双方之间是平等的合同约定关系，有(yǒu)着各自的权利和义務(wù)，并且权利和义務(wù)均是对等的。
物(wù)业招标运作不规范。有(yǒu)些建筑开发企业在聘请前期物(wù)业时只注重经济利益，不注重考察比较服務(wù)质量，哪家报价低就选聘哪家，使得选聘的物(wù)业管理(lǐ)企业在以后的物(wù)业服務(wù)中前期承诺的服務(wù)兑现不了，服務(wù)质量也上不去，造成业主和建筑开发企业都不满意。有(yǒu)的甚至根本就不遠(yuǎn)聘，指派物(wù)业公司强行进驻小(xiǎo)區(qū)参与物(wù)业管理(lǐ)。
业主委员会形同虚设。有(yǒu)些小(xiǎo)區(qū)即使成立了业主委员会，也不能(néng)按规定及时履行责任和义務(wù)，形同虚设。有(yǒu)的是物(wù)业公司找个别熟悉的业主担任业主委员会成员，不能(néng)代表大多(duō)数业主的意愿和利益，存在未经广大业主表决私自选聘、外聘物(wù)业公司，造成新(xīn)旧物(wù)业公司矛盾冲突，引起业主对业主委员会的不满。
三、加强物(wù)业收费管理(lǐ)的对策及建议
物(wù)业管理(lǐ)行业存在的问题，涉及到多(duō)个部门，需要相关部门共同关注、协调解决。同时物(wù)业服務(wù)又(yòu)涉及到千家万户的切身利益，如何把物(wù)业管理(lǐ)行业存在的问题解决好，对推动和谐社会的构建起着重要作用(yòng)，因此必须进一步加强监管。
加强业主委员会建设。业主委员会是业主自治管理(lǐ)的机构，代表着业主自身的根本利益，是维护广大业主合法权益的有(yǒu)效组织形式，是连接业主与物(wù)业公司的桥梁。物(wù)业管理(lǐ)中出现的矛盾纠纷，业主委员会能(néng)够在业主和物(wù)业公司之间进行协调，可(kě)以避免矛盾的扩大和升级，起到调解作用(yòng)。行政主管部门应加强业主委员会的建设，对没有(yǒu)按程序成立业主委员会的小(xiǎo)區(qū)物(wù)业公司，要采取强制措施，对拒不成立业主委员会的物(wù)业公司，取消其资质，这样才能(néng)维护业主的合法权益。
加强对物(wù)业管理(lǐ)行业的监管。首先，要加大法规宣传力度，营造良好的物(wù)业管理(lǐ)发展环境，在宏观上对物(wù)业行為(wèi)的行為(wèi)加以规范；引导物(wù)业管理(lǐ)行為(wèi)按市场规律办事，充分(fēn)发挥市场杠杆作用(yòng)，通过良性竞争来改变物(wù)业人员的服務(wù)态度，改善服務(wù)质量，提高管理(lǐ)水平，这样才能(néng)赢得得业主的满意。其次，建设部门要严格审定物(wù)业企业的资质，发改部门要严格审批收费标准，物(wù)业公司根据服務(wù)等级，实施相应服務(wù)并合理(lǐ)收取费用(yòng)。
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